上海房产抵押贷款全面攻略

来源公众号：玖鼎房产抵押咨询

 

房产抵押贷款具备利率相对较低（目前上海最低可做到2.25%）、贷款期限较长（最长可达30年）、审批率较高以及还款方式灵活等特点。

如果需用钱进行周转，房产抵押贷款不失为一个明智的选择，贷款额度可做到房产评估值的6-7成，个别银行可做到9成甚至超成！！

 

 

那么我们在上海办理房产抵押贷款有哪些需要注意的地方呢，下面一起来看看吧！！

一、贷款利率额度

全国利率下调，目前上海地区最低利率已经可以做到2.25%了，多数人可以办到的利率在2.5%-2.9%之间，申请起来还是非常划算的，贷款100万一年利息也才2万5左右。

贷款额度一般可以做到房产评估值的6-7成，个别银行可做到房产评估值的9成甚至超成！！

办抵押还要看名下是否有公司，有公司办经营贷，无公司办消费贷：

①经营性抵押贷

企业需要钱来周转，比如买材料、支付订单什么的。银行会根据房产的价值，给你一笔钱，前提是要有公司。

利率大概在2.3%到4%之间，最高能借到8000万。一般从申请到拿到钱，需要7到20个工作日。

②消费性抵押贷

家里要装修，或者想出去旅游，需要一笔钱，比较个人化。

利率通常在3.4%到4.8%，还款期限可以从1年到20年，时间越短，利息也越少。

 

房产抵押贷款的申请材料包括但不限于房产证、身份证、收入证明、征信报告等。以下为详细清单：

消费贷款：

身份证、七天内详版征信、收入证明、户口本、房产证、婚姻证明、一年明细流水。

经营贷款：

身份证、征信报告、户口本、房产证、婚姻证明、营业执照、一年经营流水、上下游合同、公章。

 

办理房产抵押贷款还需要看自身是否符合条件，相关要求如下：

【借款人】

1. 年龄要求：通常，借款人年龄需在60周岁以下，部分银行可做到65岁，但最高不超过70周岁。年龄过大被银行拒贷的可能性很大。
2. 婚姻状况证明。
3. 收入证明：必须提供相关文件以评估您的还款能力。一般要求收入能够单倍覆盖月供。
4. 信用记录：银行会审查您的负债情况、逾期记录和信用查询次数。一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计6个月逾期，最近三个月查询不超过4次，半年不超过6次，资产负债率控制在房产总价的75%以内。
5. 法律纠纷：若您有涉诉或不良记录，应提前告知，避免产生不良影响。

 

房地产、金融、银行、证券、公职人员等人群大部分银行无法接受其作为借款人，但少部分银行可接受其作为抵押人。

尽量不要借网贷，不要有逾期，养好征信，征信查询多的话可以过一两月再去申请，网贷多可以先还清一部分再申请贷款。

银行一般都会要求借款人提供个人征信情况。如果征信上有信用污点,银行为了规避自身风险,就会提高贷款利率，并且适当降低贷款额度。

大多数银行都需要借款人提供流水，流水不够的话建议提前增加。

 

【抵押物条件】

1. 房龄限制：大多数情况下，房产的年限不应超过30年，但某些特殊房产如老洋房可能例外。老破小房产可抵押银行不多，以下是同事整理的关于上海可做老破小的几家银行：《上海老破小抵押难申请？有哪些银行可供选择？【老破小产品汇总篇】》可以做个参考。
2.  
   抵押类型偏好：住宅类房产通常比商业用途房产更受欢迎，目前市面上可贷的房产类型还是挺多的，有住宅（最高可做到9成，甚至超成）、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。
    
   ①住宅最受银行欢迎，抵押成数可做到6-9成
   ②别墅、公寓成数在5-7成
   ③经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等成数在5-6成
3. 产权人信息：产权人与借款人应为直系亲属关系，部分银行接受第三方房产抵押。
4. 面积和区域：住宅房产的面积通常需超过50平方米，小于50平方只有少部分银行可做。
5. 产权清晰：必须确保产权无纠纷，且具备交易条件。
6. 共有情况：若房产为多人共有且无亲属关系，可能会增加申请的复杂性。
7. 房屋状态：需明确房产是否有现有抵押。
8. 持有时间：大部分银行要求房产持有时间超过6个月，部分银行接受新产证，拿到房产证的时间小于6个月申请贷款相对麻烦一点。

 

如果房屋还有未结清的贷款，可以直接做二次抵押（需要有余值），也可以将未结清贷款结清再做一次抵押（比较划算）。

小孩房，老人房，老破小只有少部分银行可做，建议提前看好产品。

 

【公司相关要求】

1. 公司存在：申请经营贷款名下必须有公司，可以考虑收购一家一年以上公司，提前3-6个月开始规划，以便享受到更优惠的贷款条件。
2. 营业执照：多数银行要求公司成立满一年，少数银行接受新注册或新入股的公司。
3. 经营流水：需要提供至少半年的经营流水记录。
4. 经营单据：需提供购销合同、进货合同等经营相关的文件。
5. 公司类型：需确认公司是否属于银行禁止的行业。

 

申请抵押贷不需要公司，但申请抵押经营贷是需要公司的。

 

没有公司但想做经营贷的话最好是过户一家公司到自己名下，当然也可以申请抵贷不一。

 

像房地产、金融、娱乐类等禁入行业的话，一般很难申请到贷款。

小产权房、部分公房、未满 5 年的经济适用房等特殊性质的房产，通常无法用于抵押贷款。

 

注意，在申请房产抵押贷款前一定要记得及时开通大额转账功能并定期确认，长时间不使用可能会导致限额降低。注意限额问题，避免支付额外的过桥费用。

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